2021年被稱為地產(chǎn)行業(yè)最難的一年。市場降溫、融資收緊、監(jiān)管升級……外部環(huán)境的急劇變化，令許多房企措手不及。部分房企因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)而暴雷，更多的房企則掙扎著“活下去”。在行業(yè)叫苦不迭的時候，也有一部分房企是相對從容的。這些房企都有共同特點(diǎn)，比如負(fù)債率合理，發(fā)展步伐穩(wěn)健，重視修煉內(nèi)功。和其他有前瞻眼光的房企一樣，招商蛇口一直追求有質(zhì)量的增長，穩(wěn)扎穩(wěn)打的前進(jìn)。當(dāng)房企開始喊著“進(jìn)入管理紅利時代”的時候，招商蛇口卻表示說，“管理紅利一直都在”。招商蛇口如何看待地產(chǎn)行業(yè)走勢？他們是怎樣向管理要效益的？近日，明源君對話了招商蛇口運(yùn)營管理部副總經(jīng)理李朝暉先生，他分享了招商蛇口近年來在運(yùn)營管理上一些實(shí)踐，對地產(chǎn)同行來說非常有借鑒價值……
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)超過500次。和以往不同的是，這一輪的調(diào)控的力度是空前的，從土地供應(yīng)到銀行信貸到購房貸款，可謂全方位360°出擊。效果也是立竿見影。下半年以來市場降快速降溫，投機(jī)客被擠出，購房者持幣觀望，市場進(jìn)入橫盤狀態(tài)。在李朝暉看來，調(diào)控是必然的。外界可能覺得房價上漲對房企是利好的，其實(shí)不然。房價上漲過快，市場對風(fēng)險(xiǎn)消化不足，就會積累風(fēng)險(xiǎn)。另外，房價上漲太快，對房企的產(chǎn)品研發(fā)也造成巨大壓力?！爱a(chǎn)品的升級迭代跟不上房價漲幅。產(chǎn)品品質(zhì)無法匹配產(chǎn)品價格，會讓房企很焦慮?！崩畛瘯煴硎尽?/span>在招商蛇口看來，行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對房企來說是最好的。從長遠(yuǎn)來看，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策方針一定不會變，地產(chǎn)行業(yè)也將逐步回歸常態(tài)。而隨著土地紅利和金融紅利褪去，房地產(chǎn)利潤削薄，管理水平對房企的經(jīng)營效益將起到至關(guān)重要的影響?！肮芾砑t利一直都在，只不過是現(xiàn)在利潤薄了，房企更加重視?！?/span>為了提升運(yùn)營管理水平，招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市戰(zhàn)略，全面提升各城市公司的操盤能力。李朝暉表示，每個城市經(jīng)營環(huán)境不一樣，管理上不能一刀切。“一城一模板”的制定就是讓城市公司在總部通用模板的基礎(chǔ)上，找到當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀企業(yè)（在本地開展業(yè)務(wù)的企業(yè)，不一定是本土企業(yè)）做對標(biāo)，提升管理水平。“一城一模板”實(shí)施以來，通過與對標(biāo)、優(yōu)化，城市公司的操盤能力有了明顯的提升。數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，2020年項(xiàng)目平均開盤周期230天，較2019年縮短78天。今年，“一城一模板”進(jìn)化到2.0階段，對標(biāo)的對象從過去的“區(qū)域內(nèi)90分位房企”提高為“所在城市top3房企”。參與“一城一模版”對標(biāo)工作的，除了原有的發(fā)展、設(shè)計(jì)、成本、工程、營銷、財(cái)務(wù)等6大專業(yè)條線以外，又新增了采購、客服兩大專業(yè)，共覆蓋8大專業(yè)50城市。以設(shè)計(jì)條線為例，在對標(biāo)過程中，招商蛇口發(fā)現(xiàn)，方案設(shè)計(jì)的周期比友企多出一到三個月。經(jīng)過層層剖析，發(fā)現(xiàn)主要問題出在對客戶研究不夠深入上。一些項(xiàng)目由于客群定位搖擺不定，方案設(shè)計(jì)非?！凹m結(jié)”，反復(fù)修改導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期被拉長。為此，招商蛇口要求將項(xiàng)目定位提前到拿地前。同時，加強(qiáng)客研體系以及全國客研團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，經(jīng)過上半年跟進(jìn)和督辦，截至7月底全國客研總?cè)藬?shù)達(dá)近百人。“一城一模板的主要目的是學(xué)習(xí)，而不是考核?！崩畛瘯煴硎尽Ｍㄟ^與友企對標(biāo)學(xué)習(xí)，各條線的管理完全打開來審視，找差距、抓落實(shí)，從而全面提升一線運(yùn)營管理水平。
有人說，地產(chǎn)也是“勞動密集型”行業(yè)。確實(shí)，在過去粗放式發(fā)展中，不少房企通過“人海戰(zhàn)術(shù)”來滿足業(yè)務(wù)增長的需要。不同房企之間的人效差異也很大，人效最高者人均產(chǎn)值過億，是人效低者的十倍左右。隨著行業(yè)進(jìn)入微利時代，房企也意識到，必須向內(nèi)部管理要效益。如何打造高效能組織就成了房企共同關(guān)心的問題。招商蛇口在這方面也有自己的一套經(jīng)驗(yàn)做法。1、完善人才培養(yǎng)體系，提升員工整體水平通常來說，一個優(yōu)秀員工的工作效率及所創(chuàng)作的價值，可能達(dá)到普通員工的2~3倍，甚至更高。因此，優(yōu)秀的人才，是房企提升管理效率的關(guān)鍵。招商蛇口也認(rèn)為，人效的提升，關(guān)鍵在于個人能力提升。舉例來說，一個項(xiàng)目經(jīng)理原本只能管一個項(xiàng)目，如果水平提高了，能夠同時管兩個項(xiàng)目，項(xiàng)目所需要配置的人員就減少了，人效也就上來了。培訓(xùn)就是風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的人才培養(yǎng)方式。招商蛇口強(qiáng)調(diào)建設(shè)學(xué)習(xí)型組織，通過體系化的培訓(xùn)提升組織隊(duì)伍的整體水平。每年年底，招商蛇口都會做員工盤點(diǎn)。給各個崗位貼標(biāo)簽，明確每個崗位所需具備的素質(zhì)；通過盤點(diǎn)了解員工的能力素質(zhì)，并根據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果配套培訓(xùn)體系。在招商蛇口，每個層級的員工都有對應(yīng)的培訓(xùn)課程。假設(shè)一名員工以校招生身份入職，一路走上高管崗位，每個階段都會有相應(yīng)的培訓(xùn)體系助其進(jìn)階，從“新航程計(jì)劃”，到“新任經(jīng)理班”，到“轉(zhuǎn)型先鋒班”，到“中層強(qiáng)化班”，到“高管遠(yuǎn)航班“，這些培訓(xùn)體系覆蓋員工職業(yè)生涯的成長過程，助力公司儲備關(guān)鍵崗位人才、中堅(jiān)人才和領(lǐng)軍人才。培訓(xùn)體系分為專業(yè)培訓(xùn)和管理培訓(xùn)。其中，專業(yè)培訓(xùn)分為本專業(yè)培訓(xùn)和相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)。比如項(xiàng)目經(jīng)理，可能他原來的專業(yè)背景是土木工程，通過培訓(xùn)掌握了成本、設(shè)計(jì)、營銷等專業(yè)知識，能看得懂圖紙，也能弄清楚客戶想要什么。不過，招商蛇口發(fā)現(xiàn)，雖然公司不斷加強(qiáng)培訓(xùn)，人才的成長速度還是跟不上公司的用人需求。為此，招商蛇口內(nèi)部也制定了輪崗制度。一線骨干員工到總部職能部門輪崗，是其職業(yè)成長的重要環(huán)節(jié)。很多一線成長起來的管理人員，往往統(tǒng)籌能力偏弱。而總部職能部門立足于全國，視角往往比較大，統(tǒng)籌能力相對較強(qiáng)。一線人才在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再到總部輪崗，可以更快補(bǔ)足管理短板。人才流動是雙向的。不僅一線要到總部，總部也要到一線。2、重塑總部與一線的關(guān)系，總部為一線賦能
這幾年，房企的組織架構(gòu)調(diào)整愈發(fā)頻繁，總部精簡，區(qū)域做實(shí)，一線做強(qiáng)成為大趨勢。招商蛇口是總部-區(qū)域-城市公司三級架構(gòu)。其中，區(qū)域不是一個實(shí)體的法人單位，只是一個管理層級。作為連接總部與城市公司的中樞，區(qū)域主要承接總部的管理動作，保證有效落地。今年，為了適應(yīng)規(guī)模增長，招商蛇口將原來的四大區(qū)域調(diào)整為八大區(qū)域，以防區(qū)域規(guī)模太大管理半徑過長而管理不到位。同時，重新定位總部與一線的關(guān)系。總部不僅要當(dāng)裁判員，更要當(dāng)教練員。不僅有考核權(quán)，更要統(tǒng)籌謀劃、輸出方法與工具、提煉經(jīng)驗(yàn)。舉個例子，某項(xiàng)目品質(zhì)做得很好，如何將這種經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國？當(dāng)然不能照搬照抄。因?yàn)槊總€區(qū)域做項(xiàng)目的條件都不一樣。比如說，建造成本在不同城市的房價中的占比不同?？偛孔鳛榻叹殕T，就要從中提煉經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整成本適配標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)等，讓不同城市能夠適用。李朝暉還表示，招商蛇口要求總部職能部門要有幫一線解決問題的能力，而不僅僅是發(fā)現(xiàn)問題。為此，公司在工作機(jī)制方面都制定了相應(yīng)的措施，比如，督辦幫扶、雙背雙考等。3、進(jìn)一步完善激勵機(jī)制，激發(fā)員工的潛力如果說，系統(tǒng)化的培訓(xùn)和輪崗制度，解決了員工“有沒有能力”的問題，那么，合理有效的激勵機(jī)制就決定了員工工作積極性的高低。目前，很多房企的激勵制度是以年為單位的，干得好年底獎金增加，干得差年終獎打折。這種激勵周期過長，缺乏及時性，無法有效調(diào)動員工的積極性。今年，招商蛇口在原有激勵制度的基礎(chǔ)上，新推出了一個名為“招商贏”的激勵工具。城市公司的考核指標(biāo)被拆散到每個項(xiàng)目開發(fā)全過程中，通過各個工作項(xiàng)的完成情況賺取積分，積分的高低對應(yīng)獎勵或處罰。超出標(biāo)準(zhǔn)可以獲得積分，達(dá)不成標(biāo)準(zhǔn)則要扣減積分。以設(shè)計(jì)出圖為例，圖紙進(jìn)度有一個指標(biāo)，如果提前完成可以加分；若圖紙因?yàn)檫M(jìn)度加快而導(dǎo)致缺陷增加，則要倒扣掉質(zhì)量維度的分?jǐn)?shù)。總部每個月會統(tǒng)計(jì)各城市公司的總分，根據(jù)分?jǐn)?shù)給予激勵。城市公司再根據(jù)具體各項(xiàng)目的得分分配獎勵資源，得分的項(xiàng)目要獎勵，扣分的項(xiàng)目自然要處罰。積累下來的積分，每個月都有一次兌換成現(xiàn)金的機(jī)會。該激勵機(jī)制中，獎勵向基層員工傾斜，處罰則向管理層傾斜。借助這一激勵工具，各項(xiàng)考核指標(biāo)都得到量化，原來的結(jié)果考核就變成過程考核，獎罰能夠及時兌現(xiàn)，可以有效的調(diào)動團(tuán)隊(duì)積極性。人類歷史上，每一次技術(shù)革命都帶來了生產(chǎn)與管理效率的飛躍。數(shù)字化、信息化在各行各業(yè)都有成功的應(yīng)用案例，在地產(chǎn)行業(yè)也不例外。這幾年，房企都在加大數(shù)字化投入，top50房企中有半數(shù)的信息部門由副總親自掛帥，將數(shù)字化當(dāng)成一把手工程來抓。招商蛇口也在加大數(shù)字化建設(shè)。由招商蛇口與明源云鏈聯(lián)手打造的工程管理協(xié)同平臺“墨斗”就是其中一個代表性成果。該平臺包含全景計(jì)劃、質(zhì)量安全、云監(jiān)控與名匠工坊四個功能模塊。
據(jù)介紹，招商蛇口這兩年主抓管理動作標(biāo)準(zhǔn)化，公司制定了包括工程啟動會、工程推演、樣板點(diǎn)評等在內(nèi)的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化管理動作，總部與區(qū)域會重點(diǎn)關(guān)注這些管理動作的完成程度。技術(shù)層面的評估則交與第三方評估機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目上平均每個月一次第三方質(zhì)量飛檢。雙管齊下，各施其責(zé)，不做重復(fù)式管理。公司對項(xiàng)目的管理標(biāo)準(zhǔn)被拆分成一個個管理動作嵌入到墨斗系統(tǒng)里面，一線員工按照系統(tǒng)的流程指引執(zhí)行管理動作，可避免管理漏項(xiàng)或者管理不到位。管理動作在線留痕，數(shù)據(jù)的可回溯性也便于后期復(fù)盤；同時，拉通了總部與一線，總部通過在線數(shù)據(jù)可以實(shí)時跟蹤全國數(shù)百個項(xiàng)目的管理情況，輔助管理決策。墨斗系統(tǒng)在一線試點(diǎn)應(yīng)用，對項(xiàng)目質(zhì)量安全提升起到推動作用。以招商蛇口江蘇常熟某項(xiàng)目為例，日常巡檢數(shù)據(jù)上線到系統(tǒng)里面，借助系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析功能，自動識別出了質(zhì)量安全問題薄弱項(xiàng)，其中包括170條安全文明問題。根據(jù)這一分析結(jié)果，項(xiàng)目開展了專項(xiàng)整改。第二輪飛檢發(fā)現(xiàn)問題項(xiàng)明顯減少，警示也從黃燈調(diào)為綠燈。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“賺小錢”時代，拼的是產(chǎn)品打造、運(yùn)營管理、組織隊(duì)伍等全方位能力。這種綜合實(shí)力絕非一朝一夕煉成的?！霸谇缣煨尬蓓敗?，持續(xù)修煉內(nèi)功，讓招商蛇口能夠從容面對行業(yè)變化，在地產(chǎn)下半場也將擁有更多競爭優(yōu)勢。
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