若干年后，我們會(huì)見(jiàn)證，2020年這場(chǎng)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。這種歷史親歷感和觀察的視角，可能會(huì)比2008年那場(chǎng)金融危機(jī)更加地有同步性。
最近房企密切發(fā)布的半年報(bào)，是觀察的一個(gè)重要切面。
以地產(chǎn)為代表的行業(yè)，最終都與周期息息相關(guān)。只有具備穿越周期的能力，才能讓自己穩(wěn)健而又強(qiáng)大。
在2020年這場(chǎng)疫情中能夠可持續(xù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值的企業(yè)，本質(zhì)在于企業(yè)早早就建立了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力：追求規(guī)模與利潤(rùn)并重的高質(zhì)量發(fā)展，以此破局周期的影響。
正榮地產(chǎn)正是其中的翹楚代表。
早在2019年初，正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝已經(jīng)宣布，“2019年到2021年新三年，是正榮高質(zhì)量發(fā)展期，規(guī)模、利潤(rùn)和安全每個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要?！?/span>
正是在各個(gè)環(huán)節(jié)均衡穩(wěn)健的發(fā)展，讓正榮各方面增標(biāo)都優(yōu)秀。厚積薄發(fā)，中期業(yè)績(jī)會(huì)，正榮交出了一份可圈可點(diǎn)的“期中考答卷”。
半年報(bào)顯示，2020年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)30億元，同比增加6.5%；凈利潤(rùn)為12.7億元，同比增長(zhǎng)8.1%；凈債務(wù)與權(quán)益比率持續(xù)下降。
疫情之下，驗(yàn)證了正榮地產(chǎn)的增長(zhǎng)質(zhì)量和盈利水平，上市兩年公司價(jià)值與成長(zhǎng)并重。
在正榮地產(chǎn)均優(yōu)均好的成長(zhǎng)路上，有何成功秘訣？
“錨定”新戰(zhàn)略
每一個(gè)地產(chǎn)公司的掌舵人，都試圖盡可能看清行業(yè)的方向和趨勢(shì)，以減少“風(fēng)暴”對(duì)自己企業(yè)成長(zhǎng)的沖擊。茫茫大海里，他們對(duì)未來(lái)航向的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，往往都會(huì)做出簡(jiǎn)單且直接的判斷。
這是正榮追求“高質(zhì)量發(fā)展新三年戰(zhàn)略”的第二年。正是新戰(zhàn)略讓正榮在疫情的沖擊下依然能乘風(fēng)破浪。
上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額559.9億元，1-7月合約銷售額已達(dá)695.9億元，完成全年銷售目標(biāo)的一半。
為實(shí)現(xiàn)銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，在上半年正榮營(yíng)銷動(dòng)作頻頻。比如在最短時(shí)間搭建線上售樓處，提供VR看房；開(kāi)展主播活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多元維度有效導(dǎo)客，降低客戶來(lái)訪成本等。
管理層對(duì)2020年全年銷售目標(biāo)1400億很有信心，目前來(lái)看，完成概率也很大。
即便如此，黃仙枝在業(yè)績(jī)會(huì)上還是強(qiáng)調(diào)了：“不會(huì)因?yàn)橐?guī)模，犧牲財(cái)務(wù)安全和盈利。”
左起：劉偉亮 執(zhí)董事兼副總裁、黃仙枝執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)兼行政總裁、歐國(guó)偉 非執(zhí)行董事
2020年上半年，正榮盈利能力穩(wěn)步增長(zhǎng)。上半年公司收入為145.4億元，同比增長(zhǎng)6.5%；毛利、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率提升至8.8%。毛利率為20.31%，與去年持平。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，如果光看現(xiàn)有存貨的情況下，其實(shí)正榮的毛利率是在20-25%之間的。
“此外，正榮內(nèi)部也在通過(guò)嚴(yán)控成本，提升我們的毛利率，比如：境內(nèi)的發(fā)債成本也在大幅改善，通過(guò)優(yōu)化我們的整個(gè)開(kāi)發(fā)的成本等，未來(lái)我覺(jué)得我們的毛利率應(yīng)該可以維持在22~25%區(qū)間，同時(shí)也應(yīng)該能夠在1~2年以內(nèi)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。”
與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率則下降至71.4%，2019年末時(shí)，這個(gè)數(shù)字為75.2%。降負(fù)債措施，頗有成效。
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也大幅優(yōu)化。短債占比下降至30%，現(xiàn)金額增加8.8%至400億元，現(xiàn)金短債比也升至2.1倍，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
縮減高利息的信托融資量，增加成本較低、年期較長(zhǎng)的銀行融資比重是正榮地產(chǎn)降杠桿的方式之一。
陳偉健在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，預(yù)計(jì)公司今年總體的融資成本有望在7%乃至更低，此外，未來(lái)還很有可能在短債占比上進(jìn)一步縮窄至30%以內(nèi)。
陳偉健-執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)
觀察一個(gè)公司的現(xiàn)金狀況和負(fù)債比率，可籍此觀察一家上市公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其流動(dòng)性是否足以應(yīng)對(duì)將來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的需求。
從正榮目前的情況來(lái)看，財(cái)務(wù)處于健康水平，目前融資政策對(duì)公司不會(huì)造成什么影響。也足以以支撐未來(lái)公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。
保規(guī)模、增盈利、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)安全，從2020半年報(bào)業(yè)績(jī)看，黃仙枝為公司訂下的新三年戰(zhàn)略實(shí)施的很完美。
高質(zhì)量成長(zhǎng)
對(duì)一家房企來(lái)說(shuō)，考量成長(zhǎng)性最重要的指標(biāo)就是土儲(chǔ)能力，而這取決于土儲(chǔ)數(shù)量的多寡以及土儲(chǔ)質(zhì)量的高低。
正榮這兩年在陸續(xù)提升權(quán)益銷售比重。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁劉偉亮在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，今年公司的權(quán)益銷售占比將會(huì)從2019年的51%提升到59%，且后續(xù)會(huì)維持在60%—70%的水平。
公司在權(quán)益銷售占比上開(kāi)始優(yōu)于其他千億同行。
據(jù)了解，2020年上半年，正榮新增的土地儲(chǔ)備中，權(quán)益占比達(dá)到64%，并表比例達(dá)86%。
截止目前，正榮總土地儲(chǔ)備面積為2740萬(wàn)平方米，總貨值4700億元，項(xiàng)目198個(gè)。
這其中，一二線占比為76%，結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)明顯。
長(zhǎng)三角依然是正榮布局的重心。上半年，這一區(qū)域貢獻(xiàn)了正榮近一半的銷售額，主要包括蘇州、南京、合肥等城市。
劉偉亮表示，下半年公司還是會(huì)關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)規(guī)模、IRR等等幾項(xiàng)核心指標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)周期加強(qiáng)研判，平滑投資節(jié)奏，特別是在長(zhǎng)三角、海峽西岸、中西部等已經(jīng)布局的區(qū)域進(jìn)行深耕。
2020年，也是正榮發(fā)展史上非常重要的一年。7月，正榮服務(wù)登陸香港聯(lián)交所，成就正榮地產(chǎn)和正榮服務(wù)雙上市平臺(tái)。
正榮服務(wù)著力打造輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)群，成為正榮持續(xù)增長(zhǎng)的第二曲線。2020年上半年，正榮服務(wù)的毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力顯著提升。
此外，在2020年上半年，正榮服務(wù)除了在住宅、政府公建、寫字樓、工業(yè)園區(qū)和學(xué)校等已覆蓋的非住宅領(lǐng)域持續(xù)拓展外，還實(shí)現(xiàn)了度假村業(yè)態(tài)的首度突破，項(xiàng)目組合的業(yè)態(tài)日益多元，結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。
社區(qū)增值服務(wù)未來(lái)有極大的空間，正榮服務(wù)正在成為正榮地產(chǎn)未來(lái)的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力和價(jià)值重塑力。
新征程
財(cái)報(bào)是管理業(yè)績(jī)的證明，但反映的只能是過(guò)去。正榮地產(chǎn)以前和未來(lái)增長(zhǎng)的動(dòng)力更多還是在“人”。畢竟業(yè)績(jī)是人奮斗出來(lái)的。
正榮是家典型的精英風(fēng)格地產(chǎn)公司，極其注重人才建設(shè)。通過(guò)人才升遷組織架構(gòu)搭建、共創(chuàng)共享、幸福奮斗等戰(zhàn)略，“正榮人”形成了勤奮、務(wù)實(shí)、進(jìn)取的鮮明標(biāo)簽。
未來(lái)，即便大環(huán)境有壓力，但相信正榮會(huì)一如既往的穩(wěn)健。
回頭來(lái)看，如今的正榮已經(jīng)成長(zhǎng)為一家有規(guī)模，且是有質(zhì)量的規(guī)模；綜合能力強(qiáng)，全面沒(méi)有短板；有前瞻性的房企。這正是未來(lái)行業(yè)競(jìng)速路上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局已經(jīng)確定，頭部的位置很難撼動(dòng)。但真正增速快的其實(shí)還是二線房企，這一點(diǎn)從2019年全年的銷售業(yè)績(jī)可以看出來(lái)，而且這種趨勢(shì)在未來(lái)還會(huì)持續(xù)下去。
這是因?yàn)?，行業(yè)已經(jīng)過(guò)了野蠻生長(zhǎng)的時(shí)期，二線房企銷售基數(shù)比一線房企小，增速自然會(huì)快很多，龍頭公司也已經(jīng)走完了這個(gè)階段。而且二線房企的杠桿率更低，還有加杠桿的空間存在，同時(shí)有大量的合作項(xiàng)目，做大了自身的體量。
而這其中，像正榮這樣具備行業(yè)核心能力的二線房企，是最值得看好的。
這家錨定新戰(zhàn)略的房企，正在加足馬力，駛向更遠(yuǎn)的征程。
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