于華夏幸福而言，2019年的意義顯然不只是水逆后“重整舊山河”的新一年，無論是從平安入股、高層引援亦或是新定位探索，它在這一年多時間里變化不小。從陣容上看，今年出席業(yè)績會的管理層數(shù)量比往年明顯增加，首設(shè)南北分會場，許久未現(xiàn)身的董事長王文學(xué)首次帶領(lǐng)其組建的明星高管團(tuán)隊亮相。一同出現(xiàn)的還有公司聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官暨總裁吳向東，這也是吳向東自2019年2月加盟華夏幸福以來的首秀。業(yè)績會現(xiàn)場，王文學(xué)充當(dāng)主持人，依舊意氣風(fēng)發(fā)，重點介紹華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城表現(xiàn)的同時，也邀請吳向東等其他高管分享其在新業(yè)務(wù)和管理經(jīng)營上的新想法。王文學(xué)稱呼吳向東為“向東總”，吳向東則稱呼王文學(xué)為“文學(xué)董事長”，兩人在問答環(huán)節(jié)配合默契。在吳向東眼中，彼此各有千秋，“我們過去20年的職業(yè)路徑和經(jīng)歷各有特點，文學(xué)董事長在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域做得最早、最大和最好，我在商業(yè)領(lǐng)域過去工作經(jīng)驗做得比較早、也做得比較好。”全新的管理層組合，對華夏幸福（600340.SH）的改變是顯而易見的。2019年，華夏幸福首次實現(xiàn)營收破千億，達(dá)到1052.10億元，同比增長25.55%；歸屬于上市公司股東凈利潤146.12億元，同比增長24.40%，超額完成對平安資管的業(yè)績承諾。在近500頁的業(yè)績報中，最讓人眼前一亮的是派息方案，華夏幸福的派息情況在地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中已然是佼佼者。財報顯示，2019年，華夏幸福擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利15元(含稅)并以資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股，現(xiàn)金分紅45.20億元，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%。決定一家公司命運的，更多是戰(zhàn)略。不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，華夏幸福的目標(biāo)定位并非深耕買地蓋房，而是在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機(jī)遇下，成為一家典型的產(chǎn)業(yè)新城運營商。2002年從固安起步，開始探索產(chǎn)業(yè)新城模式，經(jīng)過18年的深耕，華夏幸福將79座產(chǎn)業(yè)新城拓展至全國13個省、15個都市圈，并涌現(xiàn)出固安、嘉善、武陟、舒城、溧水產(chǎn)業(yè)新城等一批耳熟能詳?shù)某墒祉椖俊?/span>產(chǎn)業(yè)新城鍛造了華夏幸福在地產(chǎn)圈獨特的運營模式，不同于其他房企90%以上的營收來自于房地產(chǎn)開發(fā)，華夏幸福的主業(yè)分為“產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)”和“商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)銷售額1431.72億元，其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元，園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額1029.35億元，其他業(yè)務(wù)銷售額34億元。此前，在外界眼里，“華夏幸?！焙汀碍h(huán)京”之間，基本上是可以劃等號。但從2019年年報來看，這個刻板印象要被徹底打破。華夏幸福在精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，布局長三角都市圈、粵港澳都市圈三個高能核心都市圈；推進(jìn)布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及其他潛力核心都市圈。王文學(xué)將2019年定義為“都市圈元年”，并判斷，“未來中國經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)性機(jī)會在都市圈，中國不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會也集中在都市圈?！?/span>他判斷的依據(jù)在于，人口、技術(shù)、數(shù)據(jù)、資本、土地、教育、醫(yī)療等要素資源向都市圈聚集。其中人口增長方面，2019年杭州人口的凈增長是53萬，深圳是41萬，未來有2/3的新增城市人口在都市圈。核心都市圈優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素的持續(xù)集聚，也推動華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的持續(xù)快速發(fā)展，使其在異地復(fù)制中成果顯著。數(shù)據(jù)顯示，2019年華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占總收入44.6%。
其中，外埠收入貢獻(xiàn)前五名為南京都市圈、杭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈、鄭州都市圈，分別同比增加68%、86%、313%、382%、97%。除了在區(qū)域重點上的改變，華夏幸福在公開市場拿地的表現(xiàn)也更加積極主動。報告期內(nèi)，華夏幸福獲取土地成交金額同比增長203.6%，新獲取土地規(guī)劃計容面積同比增加88.7%，為保證規(guī)模發(fā)展提供充足彈藥。關(guān)于華夏幸福2020年產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略路徑，王文學(xué)在業(yè)績會上強調(diào)，其一，戰(zhàn)略再聚焦，把資源聚焦到優(yōu)質(zhì)區(qū)域，把資源傾斜在核心業(yè)務(wù)；其二，回歸經(jīng)營邏輯，產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)金流自我平衡，孔雀城利潤和現(xiàn)金流平衡，二者有機(jī)協(xié)同發(fā)展；其三，提升經(jīng)營質(zhì)量，合理控制負(fù)債率，優(yōu)化杠桿，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)健增長。細(xì)數(shù)華夏幸福過往一年的發(fā)展，“新業(yè)務(wù)”無疑是最高頻的詞匯之一。對其而言，2019年是新業(yè)務(wù)從0到1的一年，更是定調(diào)與打基礎(chǔ)的一年，華夏幸福年內(nèi)挺進(jìn)4個城市，落地2個商業(yè)地產(chǎn)項目，新增土儲171萬平方米。隨著吳向東為首的新管理團(tuán)隊加盟，華夏幸福另外開辟一個戰(zhàn)場，為“產(chǎn)業(yè)新城運營商”注入新的內(nèi)涵，加上“商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”的雙輪驅(qū)動，搖身一變，已定位成為“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺”。誠然，在房地產(chǎn)的重資產(chǎn)時代，土地儲備和拓展能力決定了房企的上限。隨著行業(yè)從增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變，未來地產(chǎn)的邏輯將從高周轉(zhuǎn)的項目開發(fā)轉(zhuǎn)向存量不動產(chǎn)的價值深度挖掘，運營能力將決定房企的上限。華夏幸福開啟“三新戰(zhàn)略”——新領(lǐng)域、新模式和新地域，在輕重資產(chǎn)并存時代的即將到來之時，搭建了一個正循環(huán)體系，實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的多元化，增強穿越周期的能力。華夏幸福的新業(yè)務(wù)，不僅為中國平安在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置保險資產(chǎn)提供全方位管理服務(wù)，還將積極探索為第三方投資者在不動產(chǎn)領(lǐng)域提供資產(chǎn)管理服務(wù)。在新領(lǐng)域方面，華夏幸福在做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，豐富業(yè)務(wù)打法，大舉進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，探索康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。這也是吳向東為首南方總部團(tuán)隊的核心優(yōu)勢，他透露，華夏幸福將于2020年在中國若干城市拓展科學(xué)社區(qū)，第一個項目正在籌備。同時，在新領(lǐng)域上開拓新模式，采取輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式并舉。前期，華夏幸福在新業(yè)務(wù)開展方面，探索以輕資產(chǎn)管理輸出形式，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2019年8月，華夏幸福迎來首個輕資產(chǎn)管理輸出項目，以58.3億元出售北京麗澤商務(wù)區(qū)一個商辦項目予平安人壽。緊接著9月，它又摘牌武漢長江中心綜合體項目。北京、武漢之后，華夏幸福相繼在深圳、東莞開拓商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，以標(biāo)桿項目積極切入都市圈核心圈層，以點帶面、尋求新的增長點。2019年，成為城市更新前期服務(wù)商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個。在談及中國商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)狀之時，吳向東坦言，從數(shù)量上看，商業(yè)地產(chǎn)在中國一些重要城市是供過于求，但另一個現(xiàn)象就是商業(yè)地產(chǎn)的好項目很少，這是行業(yè)的問題所在，也是機(jī)遇所在。華夏幸福的攻克利器，就是要做好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報的“六好”商業(yè)地產(chǎn)，將“好”字發(fā)揮到淋漓盡致。2019年以來，在金融監(jiān)管加強與信貸緊縮的背景下，房地產(chǎn)各種融資渠道被逐漸收緊。一時之間，房企融資跌至“冰點”。不過，在融資收緊之前，華夏幸福早已做好準(zhǔn)備，找來了二股東中國平安，一方面，中國平安可以替華夏幸福進(jìn)行信用背書；另一方面，中國平安的支持，使得華夏幸福的融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。財報顯示，截至2019年12月末，華夏幸福融資總額達(dá)到1792.15億元，其中銀行貸款余額為455.69億元，債券及債務(wù)融資工具期末余額為780.01億元，信托、資管等其他融資余額為556.44億元。截至報告期末，其融資加權(quán)平均成本為7.86%。華夏幸福在融資產(chǎn)品上的選擇也進(jìn)一步豐富，其中一個重要融資手段就是資產(chǎn)證券化。2019年以來，華夏幸福兩次通過“PPP項目+ABS”方式，合共籌資41億元，這種模式能夠盤活存量資產(chǎn)，緩解現(xiàn)金壓力，達(dá)到風(fēng)險降級的效果。此外，借助中國平安強大的資金歸措能力，不僅改善華夏幸福的融資構(gòu)成，還增加了財務(wù)方面的安全感，使其資金鏈更健康、更具韌性。期內(nèi)，華夏幸福因經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入持續(xù)增長，共計943.78億，同比增長17.89%，公司全年的投資活動現(xiàn)金流量凈額與融資活動現(xiàn)金流量凈額也均轉(zhuǎn)正。回款方面，華夏幸福2019年全口徑回款955億元，包括879億元經(jīng)營性回款和76億元投資性回款，同比增21%，創(chuàng)歷史新高。在經(jīng)營回款，現(xiàn)金流情況同比穩(wěn)健增改善的基礎(chǔ)上，公司資產(chǎn)負(fù)債率為83.90%，同比下降2.75個百分點。在外界看來，華夏幸福戰(zhàn)略引入中國平安，構(gòu)筑起強大護(hù)城河。有了較為長線的資金注入，房企才能更為有效的制定戰(zhàn)略，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的拓展和轉(zhuǎn)型。從全世界的保險公司的資產(chǎn)配置看，吳向東認(rèn)為，它們無一例外要在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置足夠比例和數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。去年中國平安成為華夏幸福的重要股東，未來華夏幸福在開拓新業(yè)務(wù)的時候，一方面服務(wù)中國平安未來大的發(fā)展戰(zhàn)略需要，另一方面也為華夏幸福的發(fā)展找到廣闊新空間。
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